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Riscaldamento autonomo o centralizzato? PDF Stampa E-mail
Lunedì 11 Ottobre 2010 19:56
Tra pochi giorni si accenderanno i riscaldamenti, e nei condomini a impianto centralizzato le discussioni sulle temperature negli appartmenti, sui consumi e sull'adeguatezza degli impianti non si risparmieranno. Ma può un condomino chiedere all’assemblea di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato al fine di crearne uno autonomo? La risposta è sì, vediamo perché e a quali condizioni.

Le parti comuni
Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono definite come parti comuni dell’edificio tutte le opere che servono all’uso e al godimento comune; in particolare, gli impianti per il riscaldamento sono considerati parti comuni “fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
In base all’art. 1102, I comma, c.c. “ciascun partecipante può servizi della cosa comune, purché non ne  alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso”.
Fatta questa doverosa premessa occorre evidenziare che l’impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio, cui deve assicurare un equilibrio termico di base.
Il passaggio di alcune unità abitative ad un impianto di riscaldamento autonomo comporta, ovviamente, il distacco delle diramazioni di tali unità dall’impianto centralizzato.

Quando è permesso il distacco e quando no

Orbene, tale distacco deve ritenersi vietato qualora incida negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, ovvero determini “uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato” (Cass. n. 4023 del 1996).
Il distacco è invece consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento di condominio o dall’unanimità dei partecipanti alla comunione oppure quando “il condomino interessato provi che da questo deriverà un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale” (Cass. n. 1597 del 1995).
In altre parole, il singolo condomino può legittimamente rinunciare ad usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, se riesce a dimostrare che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivino né un pregiudizio di spese per coloro che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero edificio tale da pregiudicare la regolare erogazione del servizio (Cass. n.5974 del 25.3.2004).
Ciò significa, nella pratica, che il condomino che decide di rinunciare a servizi dell’impianto comune deve fare accertare da un termotecnico di propria fiducia l’esistenza di tutti questi presupposti e fargli redigere apposita relazione da inviare all’amministratore per le opportune valutazioni.

Un esempio pratico
Faccio un esempio pratico: se le spese relative all’uso dell’impianto ammontano a 100 e 10 sono i condomini con uguali quote, il distacco di un condomino sarà legittimo soltanto qualora le spese di esercizio si riducano da 100 a 90. Ulteriore requisito richiesto è che l’impianto non subisca, in conseguenza del distacco, uno squilibrio che lo danneggi, ovvero è necessario che questo, costruito per servire 10 appartamenti, ne possa servire un numero inferiore senza subire alcun pregiudizio.

Resta il concorso alle spese di esercizio
Differente è la problematica relativa al concorso alle spese di esercizio, manutenzione e conservazione dell’impianto centralizzato da parte di coloro che abbiano distaccato il proprio impianto di riscaldamento da quello comune.
La legge sul punto è chiara nel disporre all’art. 1118 c.c. che il condomino non può, rinunziando al proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Parte della giurisprudenza, applicando estensivamente la suddetta disposizione legislativa, ha statuito che “il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante dalla tabelle millesimali, alle spese di erogazione del servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo impianto senza che rilevi in contrario la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici” (Cass. N. 4278 del 1994).
Viceversa un orientamento giurisprudenziale più recente è dell’avviso che “autorizzato dall’assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall’impianto centrale di riscaldamento – sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un’effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto – e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del riscaldamento, i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio che nei confronti dei loro immobili non viene prestato” (Cass. n. 129 del 1999 e n. 1597 del 1995).
Secondo il mio parere – suffragato da alcune decisioni, vedi per es. Cass. civ. sez. II, 20.11.1996 n.10214 e Tribunale Milano 10.3.1997 in Gius. , 1997, 1757 – occorre distinguere tra spese necessarie alla conservazione del bene comune e spese relative all’uso del bene stesso.
Le prime devono essere sostenute da tutti i condomini in rapporto al valore della proprietà individuale; le spese necessarie per l’utilizzazione, viceversa, sono ripartite in proporzione all’uso e all’utilità che ciascun condomino può trarne.
I condomini che si distaccano dall’impianto centralizzato sono, quindi, sempre obbligati per le spese di conservazione, essendo sempre questi comproprietari dell’impianto, mentre ben possono essere esonerati dalla spese di gestione dell’impianto (gasolio, etc.).